芳满庭
地址：12#207 近访：2008-7-8 18:06:00 加入：2008年6月
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[全部]南京楼市怪现状：江宁江北“冰火两重天”
 2008-6-28 17:35:00  隐藏
两江楼市“分道扬镳”，江北低迷江宁坚挺
这个状况的出现已经为期不短了。
众所周知，南京楼市在06年下半年到07年前三季度一直保持着迅速增长的势头，而江宁楼市和江北楼市就如同南京楼市这台高速运转的机器上的两个大功率引擎。巨大的上市量、惊人的去化速度加上不断攀升的房价……“两江”楼市在南京楼市前面刚刚结束的那一轮疯狂发展中齐头并进，成为推升南京房价的重要力量。然而目前在南京，江宁楼市尚保持价格坚挺、成交平稳；江北楼市却已经完全陷入价跌量缩的窘境之中。在整个南京楼市都进入调整阶段之后，江宁楼市和江北楼市终于走出了截然相反的发展轨迹。
从以下几个方面我们就可以明显看出这个状况了。
首先，从南京网上房地产提供的数据我们可以看到，截止2008年6月18日零点，浦口区当年新房供应量（包括存量房）总可售房源为12073套，年内已经实现的新房销售为5904套，卖掉的房子不足总供应量的三分之一，去化比例仅约32.8％；而江宁的总可售房源为5298套，年内已经实现的新房销售为6278套，去化比例约为54.2％，高出江北超过二十个百分点，也远远高于全市的平均水平（全市总可售房源为35003套，年内已经实现的新房销售为21035套，去化比例约为37.5%）。
其次，我们再看具体楼盘。还是从网上房地产得到的数据，今年3月16日，明发滨江新城大约30栋房源集中领取了销售许可证，总共房源达千余套，但截止2008年6月18日零点，网上房地产chinaren的统计仅384栋有1套成交、341栋18套、340栋两套、337栋28套、339栋4套、338栋18套成交，三个多月总计成交数量不超过100套，去化比例不超过10％！也许这其中有“销控”、成交上传延误等因素，实际的去化比例要大于这个数字，但回想起明发前几年卖房子的气势，显然市场的低迷对明发的销售已经造成了很显著的影响，5月10日—5月12日，被低迷销售弄得厌倦的黄连春终于开始推“特价房”了，高层特价房，不论楼层朝向，以户型为准，142平方米户型3888元/平方米、117平方米户型4188元/平方米、98平方米户型3888元/平方米，基本回到了去年初的水平。张桂平的“北外滩造城”进程同样因市场的低迷受到影响，天华绿谷的特价房已经降到4088元/平方米，两大“航空母舰”威尼斯水城（查看地图）和天润城今年新推房源虽然去化速度的数据较明发好看很多，但比其往年同期也有较大的滑坡。六合的项目也同样受到了很大影响，去年房价逼近4000元/平方米的大厂楼盘阿尔卡迪亚（查看地图）（荣盛水景园）已经在大桥上很醒目17173的户外大牌上把均价调整到3500，六合楼盘华欧国际友好城（查看地图）三期北欧风情的均价虽然表面上还坚守3200，但五月二十八日开盘后销售极其冷清，将近300套房源目前只卖出18栋15套、26栋7套（截止2008年6月18日零点网上房地产数据）。再看江宁，仅以天元及第为例，今年3月1日领取销售许可证的的近一百套房源目前仅3套可售、4月8日领取销售许可证的近一百套房源也只有15套可售，而最新4月25日领销售许可证的近100套房源也只剩下6套可售。刚刚在5月17日领取销售许可证的楼盘东方龙湖湾（查看地图）160套房源目前也仅剩下47套可售。与此同时，江宁的房价也在大势不好的情况下保持比较坚挺的走势，均价保持在6000元/平方米之上。
最后，再看二手房市场，还是根据网上房地产截止2008年6月18日零点的数据，浦口年内共成交二手房2777套、江宁共成交1603套，虽然表面上的数字江北要大些，但考虑到江北挂牌总量是江宁17173的数倍的因素，其实其成交比例要远远低于江宁。而且江宁的二手房一度与新房房价出现“倒挂”，江北的均价一直比新房略低，最近更大有随江北新房一起“跳水”的势头。
三大因素造就“冰火两重天”
我们必须承认，江北的冷是绝对的冷、但江宁的热只是相对的热。随着宏观经济形势的趋紧，楼市和股市这两个中国国民最主要投资渠道的代表都面临严峻的形势，南京楼市也未能例外，江宁的相对火热只是局部情况，而江北的冰冷更有其大背景下区域发展问题的集中暴露。南京大学商学院经济系副主任、博士生导师葛扬教授认为：交通、供应量、品牌示范效应等三大因素造城了江北江宁“冰火两重天”的现状。
交通——线交通与面交通存在显然的先天差距
早在2004年，葛扬教授就向笔者提出了两江楼市之间存在“线交通”和“面交通”的差距的观点。葛教授认为，江宁的广大区域与主城区接壤，发展交通连接线的先天条件非常好，属于“面交通”，只要假以时日，必定能够建设足够的、保证通畅性的交通通道，以确保城市规模不断扩大的需要。而江北与主城区隔江而立，只能通过桥梁和过江隧道相连，属于“线交通”，其交通便利性的问题解决起来比“面交通”困难得多，这就是为什么龙蟠中路隧道通车那么长时间，而过江隧道只完工了不足三分之一焦点装修家居网的原因了。而这种先天差距的限制，造城两江楼市发展的不平衡，江北的居住认同度总是要在江宁之后，而地铁一号线南延的实质性利好更加带动了江宁楼市的快速发展。
供应量——集中桥北与全面发展
同时，葛教授认为，目前江北楼市“命悬大桥一线”的状况也是造城其出现问题的重要因素。数个超级大盘依桥北而建，居住其中的市民基本只能依靠大桥交通出行江南，生活便利性难以保障。而江宁开发以方山九龙龙湖板块的出现为里程碑，开始向纵深发展，出行便利性得到保障，发展速度自然会提速。“不仅是供应量在数字上大的问题，供应集中在桥北也是江北楼市无法回避的瓶颈。”葛教授表示，“虽然去年表面上江北楼市价量齐升，但因为居住不便利，自住型需求的比例很小，房价快速攀升之后大量投资客立即兑现收益，这就是江北为什么二手房挂牌量那么大的原因了，这种供应量的‘回流’又对新房市场产生新的冲击，出现问题就难免了。”葛教授还表示，其实早在2006年，他和南京市社科院副院长曾向东等数十位专家就提出建设“中山大桥”（从中山码头通往新马路或浦东路的大桥，可以有效分流大桥车辆通行）的提议，不过没有被采纳。
品牌示范效应——江宁楼市爆发的催化剂
葛教授表示，虽然江宁楼市在先天和发展现状上比较江北楼市有很多优势，但造城两江楼市“冰火两重天”校友录的一个不可忽略的催化剂因素就是万科高调进入江宁。去年下半年，万科以天价拿下金域兰湾地块，高调进入江宁，由此江宁楼市欢欣鼓舞，二手房价格一路飙升，一度爬到新房价格之上，超七奔八不再话下。虽然在去年开发商疯狂的圈地运动中，江北也有天价地块出现（比如美达楼板价过万的别墅地块），但其代表性和意义远不如万科，影响力和市场号召力也远不如万科。可以说，在某种程度上，万科的千金一掷催火了江宁楼市。
除了以上三个因素之外，葛教授认为，去年浦口区“城建口子”官员的动荡也是造城江北楼市短线低迷的一个因素。
姚宁屏：购房者可以逢低介入江北楼市
姚宁屏，“三山别墅板块”概念提出者，南京地产圈资深总监。这位到目前为止把房地产职场生涯都献给江宁楼市的人士在两江楼市发展出现如此大差异的时候，在接受采访时出人意料的指出：目前江北楼市应该是购房者重点关注的区域。
“江北会越来越好的，需要的是时间的问题。之所以现在很多人认为江宁地产比较火热，是因为目前大家看到的是地铁南延，除此之外，江宁的发展值所以好，还有一个原因就是现在的江宁是在原来老城的基础的发展起来的，原来的体系就比较完整。现在的江北就是5年前的江宁。”姚宁屏如是说，“南京市市长蒋宏坤说：南京市的沿江开发，‘为轴、跨江发展、呼应上海、辐射周边。’不管是江宁、仙林还是河西，都面临着土地焦点装修家居网的问题，而对于江北来说，只有发展好江北，才能够带动徐宿淮的发展。目前摆在江北面对最大的瓶颈就是交通问题，但是随着过江隧道的通车以及轻轨过江，这些都能大大缓解江北的交通压力问题。从整个长三角形式看，2007年，长三角地区16城市共实现地区生产总值(GDP) 46672.07亿元，占全国经济总量的18.9%；平均增幅达到15.2%，比上年提高0.4个百分点。南京只有发展还了江北，才能在长三角的城市经济中占据一席之地。”
葛扬也表示，江宁的火必定有个限度，在整个楼市都不景气的大背景下，江宁房价一路不断飙升的可能性不大，“它（指江宁房价）什么时候和主城区接近甚至达到了，它的发展问题就要出现了，而江北不大可能再跌回原来的价格，肯定会在新的底价基础上盘整向上。”
金域兰湾或成江宁楼市拐点
正如葛教授所说，万科的高调进江宁是江宁楼市的一枝独秀的一个重要原因。作为国内的房产龙头企业，万科实在是有着太强的市场号召力。但正如大多数业内人士的观点，在大势低迷的时候，江宁楼市未必能长期独善其身。一位不愿透露姓名的业内人士一针见血的指出：金域兰湾或许将成为江宁楼市的“拐点”。
该人士指出：2003到2004年前后，万科介入奥体板块使得该板块迅速放量提价，但业内公认的是：万科光明城市（查看地图）焦点装修家居网的开盘成为奥体板块乃至南京楼市跨年度调整的开始，成为“拐点”的标志。
江宁的金域兰湾从拿地开始就是高调出现在世人面前的，但在开盘节点将近时，他们却显得很低调，只依稀有传闻说他们在以精装修8600元/平方米的均价积累客户，准备开盘。但即使是这个比早期预计的过万或过九千要低得多的价格，一些业内人士仍不认可，他们认为金域兰湾在这个时间开盘“或许应该卖得更低才够聪明”。
由此，金域兰湾的开盘很可能出现两种情况，一种是如2004光明城市般曲高和寡；一种是如其年初在南方一些城市的策略一样够低、够聪明。但只要这两种状况有一种出现，江宁楼市不能独善其身的寓言恐怕都会成现实。
不过，可以肯定的是：无论是江北重新回到谷底盘整或是江宁从一枝独秀到回复平常，从长远看，这都不是坏事，只有经过充分的市场考验后，南京的房产市场才能更健康的迎接新的发展机遇。（徐刚、马江洲/文）
[友邻管理员 于 2008-6-30 9:12:25 编辑此主题 ]
修改原因：版面移动。。
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Re:[全部]南京楼市怪现状：江宁江北“冰火两重天”
2008-7-2 0:00:00 隐藏
南京人不愧为六朝古都，有代表。代表什么———友邻网的中间力量！
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